Оформление гражданами загородной недвижимости. Текущее состояние и перспективы.

В 2016 году в Московской области по поручению губернатора Московской области Андрея Воробьева был запущен масштабный проект по выявлению домов, коттеджей, хозяйственных строений и других загородных построек, неоформленных в порядке, установленном действующим законодательством.

      Целью проведения указанной работы является обеспечение соблюдения всеми гражданами обязательных норм действующего законодательства в части, касающейся уплаты налогов, а также обеспечение притока дополнительных средств в муниципальные бюджеты на уровне 1,8 млрд.рублей в год.

     В рамках проводимой работы на территории городского округа Красногорск к настоящему времени выявлено 3470 земельных участков с неоформленными объектами недвижимого имущества.

     Из числа указанных участков гражданами оформлены объекты недвижимого имущества на 480 участках.

    Таким образом, число участков с неоформленными объектами недвижимости на территории городского округа Красногорск, в настоящее время составляет 2990.

     В настоящее время действуют следующие нормы права:

     Согласно ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.

     Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

     Согласно части 2.1 статьи 23 Налогового Кодекса РФ, налогоплательщики – физические лица по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, должны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам в налоговый орган.

       Согласно части 3 статьи 129.1 Налогового Кодекса РФ – неправомерное представление (несвоевременное представление) налогоплательщиком-физическим лицом налоговому органу такого сообщения, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога в отношении объекта недвижимого имущества по которому не направлено (несвоевременно направлено) сообщение.

      Согласно части 16 статьи 396 Налогового кодекса РФ – в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога, производится с учетом коэффициента 2, по истечении 10 лет с даты государственной регистрации права на данные земельные участки, вплоть до государственной регистрации права на построенный объект недвижимости.

       Данная норма введена в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 24.07.2007 №216-ФЗ и вступила в силу с 01.01.2008 года. Практическое применение указанной нормы в отношении земельных участков, указанных в части 16 статьи 396 Налогового кодекса РФ, начинается с 01.01.2018 года.

      Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

       Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

       Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет.

      Таким образом, лица, не осуществившие оформление права на дома, коттеджи, хозяйственные блоки и другие загородные постройки, являются нарушителями закона и могут быть привлечены к ответственности.

      Каким же образом можно осуществить оформление в установленном порядке домов, коттеджей, хозяйственных блоков и других загородных построек, относящихся сегодня к числу незаконных, в целях исключения негативных последствий для их собственников.

     Если ваши постройки находятся в садовом или дачном товариществе (СНТ/ДНП), то путь оформления состоит из следующих шагов:

1) Заказать у квалифицированного кадастрового инженера или в БТИ технический план на объект недвижимости, который является обязательным документом для регистрации объекта.

2) Подать заявление через МФЦ через уполномоченный орган о регистрации права собственности на объект недвижимости с приложением готового технического плана и квитанции об оплате госпошлины. 

 Таким же образом можно оформить все вспомогательные объекты – гаражи, бани, хозяйственные постройки.

    Если у вас земельный участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), то регистрация права собственности на дом, возведенный на таком участке, осуществляется после постановки дома на кадастровый учет и получения на него кадастрового паспорта.

      Согласно части 7 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до 01 марта 2018 года основанием для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, является только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.

      В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства указываются в техническом плане на основании представленного заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта недвижимости.

      Весь путь оформления состоит из следующих шагов:

1) Получить разрешение на строительство. Для этого необходимо обратиться через МФЦ в Администрацию с заявлением на получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), который должны выдать в течение 30 дней. На основании ГПЗУ подготовить схему планировочной организации земельного участка.Подать ГПЗУ и Схему через МФЦ в Администрацию приложив заявление на получение разрешения на строительства. Документ будет готовиться 10 дней.

2) Заказать у квалифицированного кадастрового инженера или в БТИ технический план на объект недвижимости, который является обязательным документом для регистрации объекта.

3) Оплатить государственную пошлину – 350 рублей за регистрацию права собственности (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ)

4) Подать заявление в любой МФЦ или в орган регистрации прав на государственный кадастровый учет и регистрацию права независимо от места нахождения объекта недвижимости с прилагаемыми к нему документами:

- правоустанавливающий документ на земельный участок, если не зарегистрировано право на такой земельный участок;

- технический план в электронном виде, заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера;

- квитанцию об оплате госпошлины;

5) Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах удобным для заявителя способом, указанным в заявлении при подаче документов (нормативный срок получения – 10 рабочих дней с даты приема документов органом регистрации прав, 12 рабочих дней с даты получения документов в МФЦ).

        01.11.2017 года Правительство РФ внесло в Государственную Думу РФ проект закона «О внесении изменений в Гражданский Кодекс РФ (в части уточнения положений о самовольных постройках)». Предполагается, что закон вступит в силу с 01.07.2018 гола.

       Данный закон уточняет понятие самовольной постройки. Так, к самовольным постройкам предполагается относить:

- здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

- здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

- здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или)градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

       Согласно проекту, как в действующей норме, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными параметрами лицом, ее осуществившим либо за его счет.

       В случае невыполнения лицом обязанности по сносу самовольной постройки (приведению ее в соответствие с установленными правилами), земельный участок может быть изъят у собственника.

        Указанное изъятие возможно на основании норм статьи 42 Земельного кодекса РФ и статьи 285 Гражданского кодекса РФ.

         При этом, согласно части 3 статьи2 указанного проекта, решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными параметрами, не может быть принято в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов, жилых строений, построенных на дачных, садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

1) Права на такие объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 марта 2018 года.

2) Параметры таких объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленных федеральным законодательством.

3) Указанные объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином праве собственникам таких объектов.

         Во избежание негативных последствий, указанных в настоящей статье, призываем всех граждан, затянувших с оформлением прав на возведенные и созданные ими здания, сооружения или другиезагородные строения, ускорить работу по регистрации таких объектов.

         Работа по выявлению домов, коттеджей, хозяйственных строений, других загородных построек, не оформленных в порядке, установленном действующим законодательством, будет продолжаться на территории городского округа Красногорск в течение всего 2018 года.