Что следует знать гражданину, решившему стать участником долевого строительства

«Застройщик» – это юридическое лицо, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов, а также имеющее в собственности, на праве аренды или безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

«Участник долевого строительства» – гражданин или юридическое лицо, которое на основании договора участия в долевом строительстве собственными или заемными денежными средствами участвуют в строительстве (создании) многоквартирного жилого дома.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать и обновлять такую информацию, как:
- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства;
- проектная декларация;
- заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства;
- проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;
- фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания);
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;
- извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
- иную информацию, предусмотренную законодательством.
В качестве основных рисков участников долевого строительства следует выделить: неисполнение застройщиком обязательств в срок, определенный договором долевого участия; банкротство застройщика; «двойная» реализация объектов долевого строительства в случае, если привлечение денежных средств участника долевого строительства осуществлено вне требований Федерального закона № 214-ФЗ.
Зачастую на практике привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется посредством заключения договоров участия в долевом строительстве.

По общим правилам, регламентированным Федеральным законом
№ 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве  заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Законодательство предусматривает обязательный способ обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения в виде залога.
Кроме того, застройщик вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, в котором указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
«Каким образом закон обеспечивает права участников долевого строительства в рамках процедуры банкротства застройщика».
Порядок обеспечения прав участников долевого строительства в рамках процедуры банкротства застройщика предусмотрен Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).
С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.
Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему, который рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований всех кредиторов.
Таким образом, денежные требования и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему, после принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом, открытии конкурсного производства и рассматриваются конкурсным управляющим.
Необходимо отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

«Статья подготовлена старшим помощником
Красногорского городского прокурора Ершовым Е.А.»